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選擇富屋,邁向富貴之屋!法拍權威,經驗最豐富!

每個委託都是責任的開始,不僅是專業的展現、更是對於誠信的堅持,數十年來,在富屋先生的專業處理下不知交付了多少房屋,成就了多少人的財富,看到房屋都能在有效率的和諧氣芬下平和交屋,一直是富屋人最大的欣慰與榮耀。

 
法拍教室-1 法拍認識
 

法拍屋之產生,乃債權人取得執行名義後,藉法定程序向法院聲請查封債務人、保證人等名下所有之不動產;並經法院公告後,公開拍賣上開不動產,將債務人之財產轉變為現金的方式,用以償還債權人之債務。藉由此種公開拍賣方式因而產生大量法拍屋。

由此可知,經由法院經公開拍賣債務人之不動產,即一般俗稱之「法拍屋」。

一夕致富的最佳投資管道-法拍屋

法拍屋僅僅是法院拍賣眾多物品其中之一。經由法院拍賣的物品,包含著各種動產(如電視、音響、首飾等等)與不動產(如土地、房屋等等);但是由於不動產在一般人的印象中,較具有更多之影響力與高價值性,故一般之討論也以不動產拍賣為主。

如同前述,法拍屋之產生,乃因債務人無法對價償還債權人的債權,如金錢、利息甚至國家之欠稅款等等,債權人為求自保乃透過法院以第三人公正之立場對債務人名下之財產進行拍賣程序,並將其房屋出售於社會民眾。由於法院不以判決及牟利為主要目的,且債權人為求債權有相對的最低保障,在急迫變現為現金等原因下,法拍屋一般均較市價之房屋價格略低二至五成左右。常見有些人抱怨人生總無機會投資賺大錢,其實機會卻就近在眼前。近年來大量的法拍屋,成為一般民眾、投資客、專業人士們的另一片事業發展天空。不過由於不動產所牽涉之法令繁雜,一般民眾如欲標購法拍屋也可透過專業人士、專業代標或專業點交之公司,來圓人生的一大夢想。

因不動產的價值性與保值性均為一般人所肯定,因此如有正確的投資觀,往往標購一間法拍屋的投資報酬率十分驚人,甚至常常聽聞有投資客一夕致富之實例隨處可見。

法拍認識

一、 法拍的由來由法院拍賣的各種動產或不動產統稱為法拍,涵蓋各種有價的汽車、首飾、電器、房屋、土地……等等,通常都是由於契約的債務關係無法償還,透過法院以第三者公正的立場進行對債務人的財產進行拍賣程序,由於法院不以牟利為目的加上債權人亟欲脫手換現金等原因,法拍物品通常都會比市價低約二成至五成左右,甚至還要更低都有可能,其中尤以不動產的價值性最高,因此投資報酬率十分驚人,常是投資客一夕致富的主要戰場。富屋法拍成立十幾年來都是從事代書或法拍相關工作,對於法拍房屋或土地經驗豐富,在中部地區沒有一家法拍公司能與之比擬。

二、 法拍程序法院拍賣有一定程序與作業流程,通常都是由債權人透過申辦程序後公告並預定拍賣時間,為第一拍程序,若當日無人投標則流標,通常約二星期後會減價80%進行第二拍程序,若無人投標則流標,通常約二星期後會減價80%進行第三拍程序,若還是無人投標造成流標後則進入「
特別拍賣」的具狀承買階段,期間約為三個月,若還是無人購買,則有時亦會進入「減價拍賣」的第四拍程序,這是法拍程序的最後決戰關鍵,若還是無人投標則由債權人承受回去進行重評估。若經過一段時間債權人覺得時機成熟,又重新申辦鑑價拍賣則又從第一拍開始循環下去。若以不動產的房屋土地來說,債權人通常是「銀行」或「政府機關國宅處、稅捐處…)」,當然也有一般的自然人。法拍程序早期各法院不相一致甚至黑箱作業,造成圍標或黑道橫行,近年來由於法院改革加上強制執行法的通過,目前這種情況已透明安全很多,也因此吸引很多民眾爭購法拍房屋與土地,造成近年來法拍市場的異常熱絡現象。

三、法拍的優勢與缺點法拍主要的優勢在於比市價便宜二成至五成以上,對於投資客或是想要以低價買到高價房屋土地的購屋者來說,都是獲利十分驚人或超值的成就感,當然高風險高獲利的背後一定有其原因,其中最重要的限制在於:
A. 通常無法進入房屋內部觀看內部設施,不知是否遭到各種天然或人為破壞。
B. 通常訂有租賃關係存在無法馬上排除,常會有遇到不點交情況。
C. 海蟑螂、黑道的恐嚇勒索或是遇到債權人的強力抗拒。
D. 七日內要准備齊全總投標金額並完全繳清,對一般人來說金額十分鉅大。
E. 需要有專業的法拍知識和繁瑣的公文代書流程與稅務經驗。

雖然有以上的專業與技術等問題,但若能將案件託付於專業的法拍公司,這些問題都能迎刃而解。

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法拍教室-2 購買法拍屋之優點有哪些?
 

(一)絕無「一屋二賣」、「建商倒閉」之問題

法拍屋均透過法院公權力查封、拍賣之方式,任何標購資格與查封當時問題均在公告上載明清楚,只要詳加了解其公告內容後,購買法拍屋便擁有一定的安全保障;亦不至於產生像一般市售房屋買賣的危機,如預售屋常見「建商倒閉」、「產權縮水」或是新成屋、中古屋有「一屋二賣」、「過戶前遭法院查封等問題,造成購屋者有著賠了夫人又折兵的遺憾。


(二)免除「未過戶期間被查封」之困擾

購買預售屋或成屋等市售房屋在辦理過戶期間,通常買方已經支付相當價金,而賣方也提供了足夠的地政機關產權辦理過戶所需資料;但若在地政機關尚未完成買賣所有權過戶的空窗期間,賣方之債權人請求法院查封賣方(即債務人)不動產,買方所購買之不動產即受到賣方債權人之查封效力影響,以致無法順利取得該不動產所有權,導致晴天霹靂。但購買法拍屋則因事前已經透過法院查封、拍賣之程序,房屋所有權已經由法院確定在案;因此標購法拍屋者完全不必擔心自己購買之法拍屋再遭查封、拍賣等問題發生。

(三)抵押權塗銷設定

購買法拍屋不論債務人積欠銀行或他人的任何款項均與標購者毫無關係,因為在法拍屋公告上確實載明本件不動產「抵押權拍後塗銷」。舉例來說,如果標購法拍屋者以三百萬元得標某一法拍屋,不論該案件有無設定高於三百萬或任何抵押權,一旦得標後亦即一併將抵押權塗銷一切歸零。

(四)房屋產權最清楚

法拍屋之產權,因已在查封債務人不動產後,由法院禁止債務人處分其不動產;再經地政機關、債權人、法院人員到達查封之不動產現場確認評估後始發公告,所以其產權絕對清楚可靠。

在法拍屋標購得標付清得標款後,法院會核發「法院證明書」、「不動產產權移轉證明書」、「法院囑託塗消查封與抵押權登記函」等資料給得標人,經完稅後便可請地政士辦理地政機關之所有權轉移登記。因為得標後該產權均已確定為得標人所有,故絕不會發生「一屋二賣」、「產權(縮水)不清」、「再遭法院查封」等問題發生。

(五)屋價市場最便宜

法拍屋大部分的案件均比市價買賣之房屋或預售屋便宜很多,因此也是不動產市場中最具有投資價值性的金雞母。倘若該物件在第一拍次流標後,即打八折後推出第二拍,其後每一次流標後均打八折直至第四拍(減價拍賣)為止,有時甚至只有市價的一半不到的價格;很多自住型或投資客也因此致富、圓夢,一夕致富之案例也比比皆是。標購法拍屋賺大錢比中樂透、六合彩等還要來的踏實容易些。


(六)產品類別多,選擇性高

標購法拍屋可選擇的不動產產品類別眾多,舉凡透天、別墅、公寓、華廈、店面、農地、林地、工業用地…等等應有盡有,種類繁多不勝枚舉。購屋者可依其個人用途加以考量分析,如投資用或自住、休閒等,仔細找尋絕對可以找到自己理想中的法拍屋。

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法拍教室-3 購買法拍屋有何前景及其購買時機
 

(一)購買法拍屋有前景嗎?

1.法拍屋是所有房屋價位中最便宜者

一般而言,法拍屋大致均比市價買賣之房屋便宜許多。在景氣好轉時,房屋市場固然一屋難求,法拍屋也不例外;當景氣轉壞時,銀行呆帳一增多,法拍屋自然呈倍數增加,選擇性反而更多樣化。因此,購買法拍屋雖然不像買股票一樣具方便和靈活性,但實用性及使用性卻比股票大了許多倍。例如有二間房屋所面臨街道、屋齡、樣式均相同,其中一間房屋市價賣一千萬,而另一間法拍屋卻僅賣六百萬,其兩者差價達四百萬之譜;如此大的差距也僅有在法拍屋市場中才會出現,人生最少可少奮鬥的十年八載吧!

2.法拍屋常有地點、屋況、環境等條件均佳的物件

法拍屋大都是由於債務人本身投資或理財不當而被法院拍賣,所以常常可以見到該地點、屋況或環境…等條件均十分優良並具有高投資報酬之物件出現。因此選擇適當時機進場投資而獲利數百萬者不在少數。

(二)法拍屋的購買最佳時點?

購買法拍屋的最佳時點如何判定?肇因每個人的理財觀不同而有所不同;要在景氣好還是景氣差時介入買屋,主要取捨於本身經濟能力及購買目的為何?是投資用?還是自住?再經過審慎評估後,就能規劃是否要進場標購法拍屋。

一般而言,自住型購屋者以不超過家庭所得支出之1/3來負擔房貸是可以容許的範圍內,也具有相對的安全性。另一方面,我們也可以參考該房屋附近人口結構、公園綠地、學校環境等因素,來衡量是否值得進場購買或投資。

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法拍教室-4 法院投標注意事項
 

法拍屋內容之公告對於投標者而言非常重要,欲投標者應有所了解才不至於有所失誤而遭致損失。依據強制執行法第八十一條和第八十二條規定:「拍賣期日距公告之日,不得少於十四日;拍賣之不動產,應由執行法院先期公告。

其公告內容應載明事項有:不動產所在地、種類、實際狀況、佔有使用情形及應記明事項等。

1.拍賣之原因、日期及場所如以投標方法拍賣者,其開標之日時及場所,定有保證金者其金額。

2.拍賣最低價額

3.交付價金之期限

4.閱覽查封筆錄之處所及日、時

5.訂有應買資格或條件者,其資格或條件

6.拍賣後不點交者,其原因

7.訂有應買人察看拍賣物之日、時者,其日時

拍賣公告之主要內容

(一) 拍賣法院名稱與拍次

法院法拍屋公告其主要內容有所屬法院名稱、拍次(如:台灣台北地方法院),拍賣次數越多,價格越便宜。依強制執行法第九十一條:「拍賣之不動產無人應買或應買人所出最高價未達拍賣最低價額,執行法院應酌減拍賣最低價額,酌減數額不得逾百分之二十」即第一次拍賣流標時,第二拍底價最多可打八折;若第二拍再流標第三拍最多亦可打八折;但如第三拍再流標則進入特別拍賣程序,以第三拍之底價自公告之日起三個月內,以同一價格,優先遞狀順序直接向法院具狀呈買;如遇特別拍賣程序亦無人應買,則債權人可聲請減價拍賣,即第四次拍賣(減價拍賣)亦是以第三拍之底價最多打八折計算。其中第一拍、第二拍、第三拍、特別拍賣、減價拍賣均會在法院的拍賣內容中公告。

(二)發文日期、字號

法院公告內容中之日期,指的是公告之起始日期。依法律規定拍賣日期距公告日期,不得少於十四日。公告內容中之發文字號,如某年度某股別某字號,即是法院對拍賣物件依其年度股別字號來編排,方便檔案之管理,如九十二年度執秋字第50358號。

(三)主旨、依據

主旨與依據乃說明物件之字號、拍賣原因、債務人為何人,依據何種法律來執行之事項等。如公告以投標方法拍賣本院九十二年度執秋字第1688號清償債務強制執行事件,債務人張三所有不動產有關事項,依據強制執行法第八十一條之規定。

(四)公告事項

說明拍賣物件之不動產所在地、保證金多寡、開標日期及其他應注意事項等資訊內容,大致有以下各點:

不動產、種類、拍賣最低價額

不動產所在地:即房屋之屋牌地址或土地之位置。

種類、拍賣最低價額


A.關於土地部分:

1.土地座落

土地所在之縣市、鄉鎮市區、地段、地號。例如:台中市北屯區松觀段1018地號。

2.地目

依土地之使用方法而區分。如「」表示建築用地;「」表示交通水利地之道路用地。

3.面積

該土地所擁有的全部面積多寡。依法院公告之面積是以平方公尺來計算,與一般所用民間「」之計量單位有所不同。

換算公式一平方公尺等於0.3025坪。例如:100平方公尺即(100×0.3025=30.25坪)。

4.權利範圍

該土地所持分之面積。例如:面積1000平方公尺,權利範圍千分之10,則此權利範圍為10平方公尺,即(1000×10÷1000=10)。

5.最低拍賣價格

公告拍賣土地之總底價。投標價必須為總底價或以上之價格,否則投標時會判定為廢標。例如:底標價一百萬,投標價必須為一百萬(含一百萬)以上價格。

6.備考

通常債務人之身分證字號或特別說明事項等會寫在備考欄。


B.關於建物部分:

1.建號

建築改良物之編號。

2.基地座落

建築物所在地的土地段別、地號。例如:大墩段26地號。

3.建物屋牌

房屋的屋牌、地址。例如:台北市忠孝東路二段100號。

4.建築式樣、建材、層數

建築物主要材質。如鋼筋混擬土造或是加強磚造及房屋的樓層數,一般透天以加強磚造較多;二十層以下鋼筋混擬土(RC)較適宜;二十層以上鋼骨鋼筋混擬土(SRC)較適宜。例如:鋼筋混擬土,五層、住家用。

5.建物樓層面積

建築物的樓層,所屬樓層面積及其總面積合計多少平方公尺。

6.附屬建物主要建材及用途

附屬建物如:陽台、平台等之面積有多少平方公尺。

7.權利範圍

債權人被拍賣之標的物,所持有建物面積範圍。

8.最低拍賣價格

拍賣建物之總底價。投標必須為總底價或以上,否則會判定為廢標。

9.備考欄

建物之共同使用部分建號為幾號,持分之面積為幾平方公尺等,均會寫在備考欄。例如:共同使用部分建號2032,面積352平方公尺持分萬分之1400。

C.保證金部分

1.保證金約底價三成

強制執行法第八十六條、第八十九條:「以投標方法拍賣不動產時,執行法院得酌定保證金額(通常是總底價之二至三成),命投標人於開標前繳納。」投標應繳納保證金而未照納者,其投標無效。即投標前先要把保證金放進投標袋中封存並投入標匭內。若得標,保證金則抵充為總價金之一部分;若無得標,保證金可於當場驗証蓋章後領回。

2.保證金應為各地銀行本票

保證金以台灣各地金融機構為付款人簽發之票據為之(非個人支票),切記不要有抬頭或署名;若有抬頭或署名,則一定要在票據背面背書(蓋章或簽名),否則判定為廢票。常有投標人忘記背書,好不容易得標的物件卻因自己一時不察,造成了嚴重的廢標後果,此時後悔便來不及。此點筆者再三叮嚀千萬不可不慎。

* 絕對不可有「禁止背書轉讓」之字樣 *

開立之保證金票據,絕對不可有「禁止背書轉讓」之字樣。


D.閱覽查封筆錄日期、處所

拍賣之標的物在查封當時,會根據現場使用情形、權利關係等狀況,由法院民事執行處書記官書寫所做的查封筆錄,均附於執行宗卷內,通常該筆錄摘要會記載於拍賣公告之「其他特別事項」。

但投標人如需要更完整資料,亦可聲請查閱卷宗,但投標人閱卷之權力為何?依強制執行法第三十條之一準用民事訴訟法第二百四十二條第二項規定,「第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係,經法院長官許可者,亦得為閱卷之請求。

由此可見,投標人如有意投標,本應有法律上之利害關係,但尚須經法院長官之許可。因為拍賣公告之其他特別事項欄,已有將筆錄摘要記載於上。投標人若真的需要閱卷,可能的話可請債權人或債務人出面聲請,可節省因聲請查閱而等待公文來返的時間與不便。如果僅是閱覽查封筆錄,投標人可自拍賣公告之日起至拍賣期日止,於每日法院上班時間,自行前往各地方法院民事執行公告欄閱覽查封筆錄影印本。


E.投標及開標日時之場所

法院公告上會公告標的物於幾年幾月幾日幾時後,在何處所開始投標,並於當日幾時當眾進行開票作業。


F.得標規定

以投標價有達到底價,而且於本拍賣物件標價最高的人為得標人,如果最高標價有相同時,以當場增加金額最高者為得標人。

實務上法官會將填寫投標金額相同的投標人,命各自用紙筆填寫投標金額,以填寫金額最高者為得標人;但如最高得標人均不願意再加價,則會以抽籤來決定誰為得標人。

G.得標後尾款價金繳納之期限

投標人於得標後必須七日內(含例假日)繳交全部尾款,除了繳交的最後一日為例假日外,則以例假日結束的次一日繳納價金。依據辦理強制執行事件應行注意事項第四十三項第二款後段指出:「拍定人繳交價金之期間宜訂為七日。」例如:三月一日星期一以五百萬得標,必須在三月八日星期一前扣除已繳一百五十萬保證金外,另繳納三百五十萬尾款。

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法拍教室-8 房地常用名詞解釋
 

一、 不動產不動產=土地+定著物,包括其房屋內部的水電管線等附著部分。

二、 公設比房屋建築之公共設施佔全部房屋建築面積的比例,公設比越大者其開放活動空間越大,自己室內空間面積則越小。需注意有時停車空間併入公設空間的情形(常見)。

三、 畸零地建築法第四十四條規定「建築基地面積畸零狹小,不合規定者,非與鄰接土地協議調整地形或合併使用,達到最小面積之寬度及深度,不得建築。」其規定可參考各地都市計畫課公布之容積率標準。

* 容積率:建築物總樓地板面積與基地面積之比率。-如台中市土地使用分區管理辦法-

* 建蔽率:建築面積佔基地面積之比率。-如台中市土地使用分區管理辦法-

四、 農業區
一、 都市計畫台灣省施行細則第二十七條規定--
(一)興建農舍之申請人必須具備農民身份,並在該農業區擁有農地或農場。(二)農舍高度不過四層【十四公尺,一層約3.5公尺】,建築面積不得超過申請人所有耕地或農場及已有建築用地合計總面積十分之一。
二、 農業用地任何自然人均可購買(農業發展條例89.1.26.修正公布
三、 農業用地分割後每人所有面積未達0.25公頃者(即2500x0.3025=756.25坪) 不得分割。
四、 農業用地供作農業使用,移轉自然人時得申請不課徵土地增值稅。

五、各種建築用地
(一)甲種建築用地 大致屬於早期都市計畫外地區已建築完成之建築物,現在許多鄉下地區路邊房舍或群居住宅。依據非都市土地使用管制條例第九條規定「建蔽率為百分之六十,容積率為百分之二百四」,故最高大約是四層樓。
(二)乙種建築用地都市計畫外鄉村區人口二百人以上,範圍也較甲種建築用地多,其建蔽率與容積率跟甲種建築用地相同。
(三)丙種建築用地為山坡地保育區、森林區與風景區內土地,建蔽率為百分之四十,容積率為百分之一百二十,故最高約為三層樓

* 老丙建:指民國六十六年九月三十日所發佈之山坡地保育條例至民國七十二年山坡地開發建築管理辦法發佈期間在山坡地上之建物即屬於老丙建。
另民國七十二年發佈之辦法至民國七十六年發佈之山坡地保育利用條例施行前經主管機關核發之水土保持合格證明者,仍可變更為丙種建築用地。

(四)丁種建築用地 主要為政府過去核准之合法工廠在都市計畫外之工業用地,建蔽率為百分之七十,容積率為百分之三百,故最高約為四樓多。

 
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